Pytania o kredyt hipoteczny

[azazelek]

Witam,
razem żoną zastanaiwamy się nad kupnem mieszkania.
Mamy na oku pewien lokal i chcielibysmy zacząc starać sie o kredyt i tu moje pytania ...
ale najpierw garść danych

mieszkanie z rynku wtórnego
wartość: 138 tyś
wkład własny: 28 tyś
kwota kredytu: 110 tyÅ›
Mieszkanie 32 m cena za metr 4,312.50
zarobki wspólne netto ok 2,8 tyś
brak dzieci
ja pracuje od ponad dwóch lat na umowe o prace w jednym zakładzie pracy żona od 1,5 roku na umowe na czas określony do końca roku

nie mamy żadnych zobowiązań finansowych (żadnych umów np. na telefony, nigdy nie braliśmy pożyczek itp.)

Jak widać potrzebuemy 110 000 złotych kredytu i tu dodam że będziemy się starać uzyskać takowy z dofinansowaniem rządowym.

Zastanawiamy się czy mamy taką zdolność kredytową aby kredyt "wziąć" na 15 lat.


Inne nurtujÄ…ce nas zagadnienia to:
- jaki termin realizacji powinna zawierać umowa przedwstępna
- jakiej wysokości zaliczka jest stosowana przy takiej umowie
- zanim podpiszemy takową umowe udamy się do doradców kredytów hipotecznych w bankach i tu pytanie czy ewentualne ustalenia czy informacje uzyskane na takim spotkaniu są wiążące czy mogą też w dużej mierze odbiegać przy ewentualnym już staraniu się o ten kredyt ??

- no i kwestje najważniejsze ... mianowicie
napewno nie bede miał czasu zrobić obchodu po wszystkich bankach dlatego może ktoś doradzi w których można dostać taki kredyt (110 tyś z rodzinąna swoim) na najkorzystniejszych warunkach

w jakim stopniu i w jaki sposób może rzutować na cała sprawe fakt że umowa żony obowiązuje do końca roku (choć z jej dalszym przedłużeniem nie będzie problemu)

Prosze o ocenienie "mojej historii" fachowym okiem i udzielenie odpowiedzi na moje pytania.
Za odpowiedzi i inne wskazówki z góry bardzo dziękuję
Pozdrawiam
jakub A.

[michal_sz]

Jeśli to rynek wtórny, to musicie zacząć już działać z kredytem. W styczniu najprawdopodobniej z ustawy o RnS wypadnie możliwość zakupu nieruchomości z tego segmentu.
Zdolność wstępnie posiadacie (nie liczyłem czy na 15 lat), jednak umowa żony jest problemem. Jeśli możecie, to postarajcie się o nową umowę (czas nieokreślony lub dłuższy termin jej zakończenia). Nieco ponad miesiąc do jej końca to zdecydowanie za krótko i nie daje Wam większego wyboru banków, a o możliwość dokonania wyboru w tym wszystkim chodzi.
Co do umowy przedwstępnej najlepiej umówić się na okres min. 2 miesięcy. Zapas czasu nigdy nie zaszkodzi, a w razie szybszego podpisania umowy kredytowej do aktu notarialnego możecie przystąpić wcześniej.
Wysokość zaliczki to kwestia umowy. Najczęściej spotykana kwota to kilka procent kwoty zakupu.
Banki co jakiś czas zmieniają swoje oferty. Natomiast ogólnie powinno być tak, że to co zostało Wam przedstawione w ofercie na "wstępnym" spotkaniu, powinno znaleźć się w decyzji/umowie kredytowej.

Pozdrawiam

[azazelek]

dzięki za info.
Byliśmy w pko bp i wstępnie wszystko ładnie
czyli zdolność jest (na 15 lat i dobrze) z dofinansowaniem sie uda a i decyzjia zapowiadana w miare szybko.
Zastanawia mnie tylko pewien haczyk ... mianowicie pan nas informujący mówił że są dwa wybory przy kredycie mianowicie z prowizją lub bez ... to bez wiąże się z ubezpieczeniem na wypadek utraty pracy.
Pomagał motywując ... delikatnie acz sugestywnie ... że przy prowizji płacimy i nic nie mamy a przy ubezpieczeniu coś z tego jest .. i przy tym dodawał że raty będą podobne a nawet te z prowizją większe bo "system" jest tak skonstruowany że wszystko wyrównuje (powiadał że przy prowizji jest wyższa marża a przy ubezpieczeniu jest niższa) ... Czy to faktycznie tak jest czy tylko chęć jakiejś prowizji od sprzedanego ubezpieczenia motywuje do sugerowania tego wyboru ... ??

[michal_sz]

PKO BP nie ma określonych czasów operacyjnych. Wpierw przeprowadzany jest scoring (na poziomie oddziału). Jeśli wyszedł pozytywnie, wniosek kredytowy wędruje do CAKu (analizy). Tam decyzja (jeśli pozytywna to od razu sporządzanana jest umowa kredytowa) może być w kilka dni, a może być i po 2-3 tygodniach. Reguły nie ma.
Oddziały mają zrobić określone plany i głównie proponować wspomniane ubezpieczenie (składka za 4-letnią "ochronę" to koszt 3,25% kwoty kredytu). Składka płatna gotówką przy umowie.
Druga opcja to prowizja do 2% kwoty kredytu (nie wiem jakiego rzędu zaproponował Wasz oddział). Można ją skredytować ("wrzucić" do kredytu).

Są dwa drobne plusy opcji z ubezpieczeniem: niższa marża o 0,15 p.p. (tyle daję się "upustu" za zakup ubezpieczenia) oraz ochrona (od czego by ona nie była, choć przestrzegałbym przed chwaleniem się, że straciło się pracę by skorzystać z ochrony ubezpieczeniowej - w teorii niby parę rat ubezpieczyciel może za nas opłacić ale można się domyślać, że w końcu bank będzie chciał sprawdzić naszą sytuację finansową i poprosić o przedstawienie nowego źródła dochodów).

Dodatkowe zniżki marż są za zakup nowootwieranego konta osobistego oraz zakup karty kredytowej, ale to na pewno już po tej wizycie w oddziale wiecie.

Pozdrawiam

[azazelek]

uuuuuuuuuuuuu ... to tego że ubezpieczenie płatne jest gotówką to jakoś zostało przemilczane ....... będe musiał dopytać przy następnej wizycie. Dzięki za info.

Pozdrawiam

PS. co do karty kredytowej to samo wzięcie jej nic nie daje jeśli nie będzie używana ... tak to bym brał i zaszył głęboko żeby żona się nie dorwała

[michal_sz]

Przy kredycie RnS nie można skredytować żadnej opłaty poza prowizją banku (max. 2%).
Zakup k.k. daje drobną zniżkę marży, choć zupełne jej nieużywanie ponosi za sobą koszt (roczna opłata). Musiałbyś sobie policzyć czy zniżka za k.k. "pokona" roczny koszt jej użytkowania.
Pozdrawiam

[azazelek]

Z informacji udzielonych w banku wynika że
oprocentowanie wyniesie 5,94 %
Stopa referencyjna dla dopłat 5,88 %

Pytanie moje jest takie czy moge negocjować wysokość mrży/prowizji ...

Powiedziano nam w banku że prowizja wynosiłaby 2,5% ...

[michal_sz]

Marża zależy od kwoty kredytu, wkładu własnego oraz zakupu dodatkowych produktów (najczęściej są to konto i kart kredytowa). W PKO BP ciężko coś ekstra ugrać.
Wyobrażam sobie prowizję niższą, choć zauważyłem, że tego rzędu stawka jest często "oferowana" w oddziale. W całości jej nawet nie skredytujesz.

[azazelek]

no właśnie w czwartek będziemy się wybierać zasięgać dodatkowych informacji ...
może dla porówniania pójdziemy gdzieś jeszcze ... może jakieś propozycje ??

Wiem że te 0,5 % prowizji bede musiał zapłacić z kieszeni ... już kombinuje jak tu poustawiać kase żeby się zgadzało :/ (w moim wypadku ok 550 PLN - powinno się udać)

Aha dla przypomnienia dodam że to wszystko jest z założeniem 20% wkładu własnego ...

Te zaproponowane oprocentowanie jest z założeniem że założymy konto (ror) z dostępem to internetu ...

Ps. Tak czy siak kredyt będe brał licze na jakieś wskazówki celem uniknięcia rąbania mnie (jak w jednej reklamie) na ratach

[michal_sz]

A jakoś załatwiliście kwestię wkrótce kończącej się umowy żony?
Nie każdy bank bierze pod uwagę oświadczenie pracodawcy o dalszej współpracy (chyba wiesz, że w PKO BP musi to być min. druga umowa z tym pracodawcą). Jeśli ta część byłaby załatwiona, to całkiem niezłe warunki są w Pekao, Lukas, BPH, Millennium, Eurobank, Alior.
Pozdrawiam